Экономика и цены

19.12.2001

Две недели назад в материале "Сейчас в Казани "элитарного" жилья нет" экспертом выступал доктор наук, профессор КГСА Владимир Ланцов. Сегодня мы продолжаем разговор о жилье - только не об "элитарном", а о самом обычном.

- Владимир Михайлович, мы договорились порассуждать о проблемах собственности на жилье и связанных с ним скрытых затратах.

- Порассуждаем. Вот строится частный дом - дорогостоящий, "высококомфортный". Стоимость квартир в доме - любом - составляет лишь 10 процентов от стоимости всего строительства. Получается интересная ситуация: фактически покупатели жилья оплатили все затраты на строительство (ведь квартиры не висят в воздухе), но в собственность получают только квартиры.

А все остальное - фундамент, подвалы, лестничные пролеты, коммуникации и прочая "начинка"?.. С нею происходит еще одна интересная вещь. Дом ставят на баланс местной власти - и большая часть бремени его содержания ложится на плечи всех плательщиков налогов и коммунальных платежей! Причем, как мы знаем, большинство из этих плательщиков живут далеко не в высококомфортных домах, да и по уровню своих доходов чрезвычайно далеки от обитателей последних...

- Такие уж произрастают на нашей почве социальная солидарность и социальное партнерство: бедный материально поддерживает богатого...

- Статистика говорит, что в Татарстане приватизировано (т.е. находится в частной собственности) около 66 процентов жилья. На самом же деле в жилищном фонде республики приватизировано раз в девять меньше, чем значится в отчетах. Ведь приватизировали не весь дом, а самую дешевую его часть - квартиры. Количество жилья на коммунальном балансе существенно увеличивается...

- Неудивительно, что министерство ЖКХ, как ему ни увеличивают бюджетные ассигнования (на следующий год, к примеру, почти вдвое), все твердит о нехватке средств...

- У людей, живущих в доме, существует естественная монополия на него - пусть даже законодательство дало возможность властям провести приватизацию квартир на толщину штукатурки. Если нужно взорвать общественную систему - надо отобрать общественное имущество у его естественных хозяев.

Собственность - это не только права, но и огромная ответственность. Вы собственник квартиры, и значит, вы отвечаете и перед собой, и перед своими детьми, и перед другими собственниками квартир в вашем доме за то, чтобы ваше владение этим имуществом не нанесло ущерба кому-либо. Значит, на вас лежит обязанность управлять этим имуществом. А эффективно можно управлять только тем, что вам принадлежит.

Но посмотрите: все, от чего зависит нормальная жизнь людей в их собственных квартирах, - все это не принадлежит собственникам жилья. Подъезды, подвалы, разнообразные внутридомовые коммуникации, придомовая территория...

- Я как-то писала о доме в Московском районе, владельцы квартир в котором заявили свои права на территорию, выходящую за пределы "штукатурки". Ситуация, как в анекдоте: коммунальное начальство отдало подвал этого дома в аренду некоему предпринимателю, и тот не пускал на "свою" территорию слесарей, которые приходили чинить трубы. Районная прокуратура тогда поддержала собственников жилья, и суд признал, что есть, оказывается, в Гражданском кодексе такие нормы, согласно которым подвалы тоже немножко принадлежат владельцам квартир, если большинство квартир в доме приватизированы...

- Но, между прочим, это решение суда уязвимо. Противной стороне достаточно было только произнести: "Предъявите свидетельство о госрегистрации!". Ведь вы говорите "принадлежат" - значит, речь идет о праве собственности? А по тому же федеральному законодательству право собственности на недвижимость в полном объеме возникает только с момента госрегистрации. А такого свидетельства у жильцов этого дома, насколько я знаю практику местной регистрационной палаты, и быть не может.

Расскажу вам о другой судебной тяжбе, в которой я защищал интересы моего студента. Ему нужно было разделить квартиру с матерью - разделить "на бумаге", т.е. просто зафиксировать изолированные комнаты как долю в собственности, разную для каждого из владельцев. И после серии разбирательств регистрационная палата все-таки зарегистрировала право собственности на комнаты. Но совместной собственности на места общего пользования так и не зарегистрировала - ну "не предусмотрена" у них возможность такой комбинации! И получилась анекдотично парадоксальная ситуация: кухня, коридор и санузел в квартире никому не принадлежат. И власти, что интересно, совершенно не волнует, что в результате "выпадает" часть налога на имущество, часть коммунальных платежей...

Уже по этому частному примеру можно себе представить, какие трудности ждут собственников квартир, если они вознамерятся зафиксировать общую совместную собственность на всю "начинку" своего многоквартирного дома. Но вообще-то этот "квартирный" пример не такой уж и частный. Весьма вероятно, что подобный "выдел" собственности в обозримом будущем будет самым разумным выходом для очень многих граждан.

В 1999 году в законодательстве появилась норма о взимании налога на имущество исходя из его не балансовой, а инвентаризационной (т.е. более приближенной к рыночной) стоимости. И налоговая ставка при стоимости квартиры свыше 500 тыс. рублей может быть до двух процентов.

Я исхожу из того опирающегося на жизненные реалии предположения, что всякая власть стремится взимать налоги с максимальной базы по максимальной ставке. И при наличии "федерального разрешения" все зависит только от местной власти. Для справки: рыночная цена на типовую трехкомнатную в центре Казани - уже выше 500 тыс. рублей. Стало быть, если налог с такой стоимости имущества взимать по 2-процентной ставке - он превысит 11 тыс. рублей... Многие ли горожане способны выплатить такую сумму годового налога?.. И что же - массовый вынужденный переезд в жилье меньшей площади и меньшей стоимости?..

А что может дать раздел квартиры на доли? После него каждый из "комнатовладельцев" отдельно платит налог только со своей части - и попадает под налоговую ставку в 0,1 процента.

- Подождите, так вы что же - предлагаете устраивать из своих квартир коммуналки?

- Вот именно - во избежание большего вреда! Обратите внимание: в жилищном смысле у нас расслоение общества еще не произошло. Люди бедные (на самом деле - обедневшие вследствие потрясений последнего времени) еще имеют хорошие квартиры в центре города. Но такая ситуация сохранится недолго: как мы убедились, власти делают все, чтобы вытеснить их из дорогих центральных районов...

Признаюсь: готовя это интервью к публикации, я испытала теории профессора Ланцова на живых людях. И если с оценкой коммунальных "махинаций" с собственностью испытуемые были согласны, то реакция на мрачные пророчества второй части интервью оказалась значительно более неоднозначной и эмоциональной. Мне сообщили, что:

3 в стране, где 80 процентов населения не в состоянии заплатить указанную сумму в качестве налога, такой налог не может быть узаконен;

3 возможность, заложенная в федеральных законах, не обязательно становится реальностью, а если все-таки станет, то Конституционный суд непременно...;

3 если все-таки предположить... то придется вообразить города с целыми кварталами пустых домов, а это вообразить невозможно. И кто же, спрашивается, станет строить дешевые дома для выселенцев?..

3 и т. д., и т.п.

И все-таки, даже если прогноз профессора (будем надеяться!) не оправдается - он очень важен, потому что показателен. Это - показатель степени доверия к нашим властям. Мы сами их выбираем - и сами их боимся. "А вы знаете, что им завтра может прийти в голову?" - спрашиваем мы друг друга на манер профессора Преображенского из булгаковского "Собачьего сердца". И в предвкушении худшего чистосердечно признаемся: все что угодно!..

Фото Юрия ФИЛИМОНОВА.

Марина ЮДКЕВИЧ