Вечерняя Казань / № 77 (3851) / Экономика и цены / МЗС отыграет "малую приватизацию"

Предпродажная подготовка

МЗС отыграет "малую приватизацию"

Муниципальный девелопер ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (МЗС) готовится выставить летом на аукционы 15 - 20 тысяч кв. м, или, другими словами, четверть недвижимости, которая два года назад была ему передана исполкомом Казани. Ожидаемая выручка - 450 млн рублей. Предстоящие торги дополнят собой "малую приватизацию", во время них малый бизнес Казани сможет выкупить вне аукциона арендованные им муниципальные помещения, но только те, которые остались неприватизированными МЗС (это около 109 тыс. кв. м). Таким образом "Миллениум Зилант-Сити" обещает подстраховать муниципалитет от потерь, связанных с сокращением в 2010 году доходов по аренде.

Ловите, арендные ставки падают

С весны девелоперские компании Казани начали освобождаться от избыточной недвижимости с той же скоростью, с какой с воздушного шара сбрасывают лишний груз, когда тот начинает терять высоту. На специализированных сайтах и даже на уличных растяжках все чаще появляются объявления о продаже торговых и офисных площадей, потому что на них не находится постоянных арендаторов. ОАО "Миллениум Зилант-Сити", в управлении которого около 80 тысяч кв. м бывшей муниципальной недвижимости, последовало той же тактике. Как сообщил "ВК" генеральный директор компании Олег Ледовской, возможно, летом на торги будет выставлено от 15 до 20 тысяч кв. м свободных площадей разного назначения (офисных, торговых, складских). Правда, заметил он, значительная часть выставляемых объектов требует капитального ремонта и подведения к ним инженерных коммуникаций, из-за чего, собственно, эти площади и лежат мертвым грузом на балансе "Миллениума". Но и устраивать летний сезон скидок бизнесу все равно не обещают.

- Стартовая цена по каждому объекту будет индивидуальной, в зависимости от месторасположения и технического состояния здания, - говорит Олег Ледовской. - Оценка помещений еще не завершена, но мы исходим из того, что квадратный метр будет стоить не меньше балансовой стоимости, по которой недвижимость передавалась в уставный капитал МЗС. Ниже рынка не упадем. В противном случае снимем лот с продажи и подождем до лучших времен.

Взамен муниципальный девелопер, заточенный на сдачу внаем помещений предпринимателям, обещает сделать им другие уступки. (А как иначе подстегнуть активность на падающем рынке?) По словам Олега Ледовского, главная из них - рассрочка по оплате объекта сроком на 3 - 5 лет, но при первоначальном взносе не менее 20%. Прогнозная выручка ожидается в сумме 450 млн рублей. Одним словом, привет участникам первых аукционов МЗС!

Симптоматичным здесь выглядит не столько завлекающее ожидание "красной" цены на неликвидные объекты, сколько отказ МЗС доводить их до "инвестиционной готовности". Глава МЗС Олег Ледовской объясняет это неэффективностью затрат. "Никто не будет красить поцарапанный бампер перед продажей - не отобьется", - говорит он.

Несмотря на тихий ропот предпринимателей, МЗС согласно постановлению исполкома № 440 от 7 марта 2007 года собрало в "копилку" 517 муниципальных объектов стоимостью в 4,5 млрд рублей. После заключения этой приватизационной сделки мэр города Ильсур Метшин не скрывал, что муниципалитет делегировал этой компании "коммерческие дела" в управлении недвижимостью (а само МО "Казань" получило взамен 100% акции МЗС. - Л.И.). Но, похоже, сейчас наступил следующий этап "делегирования": частичная распродажа. Может, стоило так сделать сразу?

Предприниматели просят повторить приватизацию

Помешать проведению аукционов МЗС пытается региональная общественная организация "Профсоюз предпринимателей РТ", которая инициировала арбитражное разбирательство законности приватизационной сделки между исполкомом и МЗС. Как следует из заявления его главы Сергея Ромадановского, профсоюз требует признать недействительным постановление руководителя исполкома Казани №440 "Об имуществе, дополнительно вносимом в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити" - как раз то, которое санкционировало сделку. В качестве третьего лица Арбитражный суд РТ привлек МЗС. Глава профсоюза предпринимателей РТ считает, что отобранная два года назад недвижимость могла бы принадлежать предпринимателям, а теперь они вынуждены арендовать ее у МЗС по возросшим ставкам:

- Они (муниципалитет. - Л.И.) могли бы отдать права нашим предпринимателям. Но в обход Казанской городской думы имущество вносится в МЗС, хотя по закону "О приватизации государственного и муниципального имущества" есть другие способы приватизации, в том числе продажа другим лицам.

По его мнению, многие площади у МЗС пустуют из-за того, что предприниматели не согласились платить возросшую плату и съехали.

Действительно, смена собственника городской недвижимости вызвала раздражение у тех предпринимателей-счастливчиков, которые пользовались имуществом по государственным ставкам. На самом деле такая "экзотика" подменялась на рынке "серой" субарендой - т.е. права аренды перепродавались. Когда же МЗС выставило бывшее муниципальное имущество по рыночным ставкам, арендные платежи выросли в три раза для всех. К примеру, за наем кафе в Московском районе площадью 208 кв. м предпринимателю пришлось платить 104 тысячи рублей вместо прежних 35 тысяч рублей в месяц. Разница в том, что доходы отошли не серым игрокам, а муниципальному девелоперу.

"Малая приватизация" без МЗС

Однако судебный процесс не явился отголоском этого недовольства. По словам Сергея Ромадановского, профсоюз добивается отмены постановления для того, чтобы имущество МЗС попало в оборот "малой приватизации". Как известно, с этого года вступил в силу ФЗ №159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в госсобственности или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", по которому последние получают право преимущественного выкупа (целевого) своих помещений с рассрочкой на 12 месяцев. По данным КЗИО, в аренде у предпринимателей находится 108,9 тыс. кв. м муниципальных площадей. Пик "малой приватизации" наступит ближе к лету, ею смогут воспользоваться только добросовестные предприниматели, не имеющие долгов по аренде, сообщили "ВК" в КЗИО.

О том, насколько этот процесс важен для малого бизнеса Казани, свидетельствует его деловая активность. По данным исполкома, вклад малого бизнеса в ВРП города составил в прошлом году 27,5%. На начало года в Казани работало 34,4 тысячи ИП и 19,8 тысячи юрлиц. Каждый четвертый житель трудоспособного возраста занят в этой сфере. Условия проведения "малой приватизации" (перечень объектов, максимальный размер площади, базовая ставка и сроки выкупа) пока не определены, но очевидно, что имущество МЗС в "малую приватизацию" не попадет. Именно поэтому профсоюз предпринимателей "атакует" девелопера многочисленными исками. Самый последний был подан лично г-ном Ромадановским 30 апреля, но уже в Советский районный суд Казани.

Однако глава МЗС Олег Ледовской заранее уверен в провале акции профсоюза, так как подобные процессы против МЗС уже были проиграны отдельными предпринимателями:

- Под предлогом судебных разбирательств некоторые лица просто не платят арендной платы. У них накопились долги за два года - почти столько времени длился процесс с одним предпринимателем. Это просто хулиганские выходки профсоюза одного лица. В конце прошлого года суды высших инстанций признали отсутствие нарушений при передаче имущества, поэтому сделка пересмотру не подлежит. Теперь мы задумались над тем, чтобы не допускать злостных неплательщиков к аукционам - а то и платить не будут, и по судам затаскают.

Луиза ИГНАТЬЕВА